O que é usucapião e por que ela existe
A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade reconhecida por lei quando alguém exerce a posse mansa, pacífica e contínua sobre um bem por um determinado período de tempo.
Em outras palavras, a pessoa que vive, cuida e mantém um imóvel como dono acaba obtendo o direito legal de propriedade.
Esse mecanismo serve para regularizar imóveis abandonados, irregulares ou sem registro, dando segurança jurídica a quem de fato utiliza o bem.
Duas formas de legalizar a posse: judicial e extrajudicial
Até poucos anos atrás, a única forma de conseguir o reconhecimento da propriedade era pela via judicial, ou seja, através de um processo perante o juiz.
Com a modernização do sistema registral, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) passou a permitir o usucapião extrajudicial, realizado diretamente em cartório, de maneira muito mais rápida.
A seguir, veja as principais diferenças entre as duas modalidades.
Usucapião judicial: quando há conflito ou dúvida
O usucapião judicial corre na Justiça e é indispensável quando há litígio ou oposição — por exemplo, quando herdeiros, vizinhos ou antigos proprietários contestam a posse.
Também é utilizado quando os documentos do imóvel têm problemas, faltam certidões ou há necessidade de perícia técnica.
Etapas comuns da usucapião judicial:
- Contratação de advogado especializado;
- Ajuizamento da ação na Vara Cível;
- Notificação de confrontantes e interessados;
- Produção de provas e oitiva de testemunhas;
- Sentença judicial reconhecendo a propriedade.
Vantagens: garante a segurança plena da decisão judicial.
Desvantagens: o processo costuma ser mais demorado (de 1 a 3 anos) e mais caro, devido às custas e honorários.
Usucapião extrajudicial: a regularização rápida feita em cartório
Já o usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial.
É uma alternativa mais rápida e econômica para quem não tem conflitos e possui documentação organizada.
Para isso, é necessário:
- Comprovar posse ininterrupta e pacífica pelo tempo exigido (5, 10 ou 15 anos, conforme o tipo de usucapião);
- Apresentar planta e memorial descritivo elaborados por engenheiro ou arquiteto;
- Obter a anuência dos vizinhos (confrontantes);
- Mostrar comprovantes de tributos e contas em nome do possuidor;
- Contar com advogado para preparar o requerimento e acompanhar o processo.
Vantagens: costuma levar de 90 a 180 dias, com custo muito menor e sem audiência judicial.
Limitação: só é possível quando não há disputa nem oposição dos proprietários ou herdeiros.
Principais diferenças entre usucapião judicial e extrajudicial
| Aspecto | Usucapião Judicial | Usucapião Extrajudicial |
|---|---|---|
| Processo ocorre em | Vara Cível (Poder Judiciário) | Cartório de Registro de Imóveis |
| Necessidade de juiz | Sim | Não |
| Presença de litígio | Pode haver disputa | Precisa haver consenso |
| Tempo médio | 1 a 3 anos | 3 a 6 meses |
| Custo | Custas judiciais + honorários | Taxas cartorárias reduzidas |
| Documentação exigida | Provas formais e testemunhas | Documentos técnicos e declarações |
| Segurança jurídica | Máxima (sentença judicial) | Alta, quando documentado corretamente |
Qual é o melhor tipo de usucapião para o seu caso?
A resposta depende da situação do imóvel e da posse.
- Se há disputa, falta de documentos ou desentendimento entre herdeiros, o caminho mais seguro é o usucapião judicial, onde o juiz decide o direito.
- Se tudo está em ordem, há consenso entre os interessados e você possui os documentos adequados, o usucapião extrajudicial é o mais rápido, econômico e eficiente.
Em ambos os casos, a orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário é essencial para analisar documentos, avaliar riscos e conduzir o processo corretamente.
Conclusão: regularizar é valorizar o seu imóvel
O reconhecimento da propriedade por usucapião é mais do que um direito — é uma forma de trazer tranquilidade e segurança jurídica.
Seja pela via judicial ou extrajudicial, cada processo tem suas vantagens, e a escolha correta depende do histórico e das condições do imóvel.
Evitar atrasos, organizar documentos e buscar orientação técnica é o melhor investimento para quem quer transformar a posse em propriedade.
Procure orientação jurídica especializada e evite decisões precipitadas.
Odilon de Oliveira Júnior é advogado (OAB/MS 11.514).
