Saiba o que fazer quando o imóvel continua no nome de alguém que já faleceu. Entenda o passo a passo para regularizar a propriedade, evitar bloqueios e resolver a situação sem complicações judiciais.
Um dos problemas mais comuns em famílias brasileiras
É muito comum que, ao tentar vender, reformar ou registrar um imóvel, a família descubra que ele ainda está no nome de uma pessoa falecida. Essa situação parece simples, mas na prática pode travar completamente qualquer negociação ou regularização.
Enquanto o nome do falecido continuar na matrícula, o imóvel não pode ser vendido, transferido, financiado ou usado como garantia. Isso acontece porque a lei exige que a propriedade esteja em nome de alguém vivo e legalmente habilitado a dispor do bem.
O grande erro é acreditar que basta “todos os herdeiros concordarem” para resolver. Infelizmente, não é assim que o sistema registral funciona.
Por que o imóvel fica travado?
Do ponto de vista jurídico, quando o proprietário morre, os bens se tornam parte do espólio, ou seja, de um conjunto de bens que pertence à sucessão — e não mais diretamente aos herdeiros. Nenhum deles, individualmente, tem direito de vender ou dispor do imóvel até que o inventário seja concluído.
Durante esse período, o bem fica em uma espécie de limbo jurídico:
- não pode ser vendido;
- não pode ser dividido sem autorização judicial ou escritura de partilha;
- não pode ser usado em operações financeiras.
Por isso, o primeiro passo é identificar o caminho adequado de regularização, o que dependerá da origem e da documentação do imóvel.
Passo 1: entender a origem do imóvel
Antes de iniciar qualquer procedimento, é fundamental entender como o imóvel chegou ao nome da pessoa falecida. Esse diagnóstico evita retrabalho e gasto desnecessário.
Verifique:
- O imóvel possui escritura pública registrada em cartório?
- Há apenas um contrato particular de compra e venda?
- O bem foi recebido por herança anterior ainda não registrada?
- Consta uma matrícula atualizada no nome do falecido?
Essas respostas indicam qual via jurídica seguir — se inventário, usucapião, retificação ou adjudicação.
Passo 2: o inventário — via mais comum de regularização
Se o imóvel está registrado oficialmente no nome da pessoa falecida (com escritura e matrícula), o único caminho para a transferência é o inventário, que formaliza a sucessão e permite a partilha.
Existem dois tipos de inventário:
Inventário judicial
- Necessário quando há herdeiros menores, incapazes, desacordo ou testamento;
- Realizado perante o juiz, com atuação obrigatória do advogado.
Inventário extrajudicial
- Possível quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo;
- Pode ser feito diretamente em cartório, com a orientação de um advogado.
Após a conclusão, será lavrada a escritura de partilha e feita a averbação na matrícula do imóvel, transferindo oficialmente a propriedade aos herdeiros.
Sem esse procedimento, o cartório não pode alterar o registro, o que impede qualquer negociação posterior.
Quando o imóvel nunca teve escritura
Há casos em que o falecido nunca registrou a escritura — muito comum em imóveis mais antigos, adquiridos apenas com contrato ou ainda irregulares na origem.
Nessas situações, o inventário não resolve sozinho, pois o imóvel ainda não está formalmente no nome do falecido.
A solução jurídica é o usucapião extrajudicial, que permite reconhecer a propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição.
O usucapião pode ser requerido diretamente no cartório, desde que sejam apresentados:
- Documentos que comprovem a posse pacífica e ininterrupta;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
- Declarações de vizinhos e demais provas de domínio.
Artigo sobre a diferença entre usucapião judicial e extrajudicial.
Quando há dúvida sobre os limites do terreno ou oposição de terceiros, o caso é resolvido pela via judicial.
Outros caminhos possíveis: adjudicação e retificação
Além do inventário e do usucapião, existem situações em que o caso exige medidas específicas, como:
- Adjudicação compulsória: quando o falecido adquiriu o imóvel e quitou, mas o vendedor nunca passou a escritura.
- Retificação de registro: quando há divergências de área, erros na matrícula ou ausências formais de descrição do titular.
Cada alternativa depende da realidade documental e da história do imóvel, por isso o acompanhamento jurídico especializado é indispensável.
O imóvel travado não está perdido
Ter um bem em nome de pessoa falecida não significa perder o imóvel. Ele apenas aguarda regularização.
Com a assessoria correta, é possível resolver a maioria dessas situações em poucos meses, especialmente em casos de inventário extrajudicial ou usucapião direto no cartório.
O que não se deve fazer é deixar o tempo passar. Além do risco de extravio de documentos e aumento dos custos de ITCMD (imposto de transmissão causa mortis), quanto mais o tempo avança, mais complexa e cara se torna a regularização.
Conclusão: regularizar é preservar o patrimônio da família
Regularizar um imóvel que está no nome de uma pessoa falecida é uma medida de segurança patrimonial. Ela garante o pleno direito dos herdeiros, evita conflitos familiares e valoriza o bem.
Não existe fórmula única: cada caso exige análise técnica e orientação jurídica adequada.
O essencial é não adiar a regularização — pois com o tempo, os custos, as exigências fiscais e a burocracia apenas aumentam.
Odilon de Oliveira Júnior é advogado.
